不動産の名義変更（不動産登記）について

不動産（土地·建物）の名義変更（不動産登記）について説明します。相続が起こった場合、被相続人名義の不動産登記簿を、相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません。これは、遺産分割協議が終わっていない場合、進める事は出来ません。この手続を、不動産名義変更の手続きといいます。なお、不動産の名義を変更しなかったために、トラブルや事件に巻き込まれてしまうケースもありますので、速やかに名義変更の手続きを行ってください。※法律で不動産は時効取得が可能となっています。ですから、相続した土地や建物が悪意でも善意でも、一定期間の間、他人に占有されていると他人の財産となってしまうのです。また、この占有を解除するにも、法的な手続きを踏まなくては自分の土地であっても、反対に訴えられてしまいます。

不動産の名義変更の流れ

不動産の名義変更の大きな流れは以下になります。

1. 遺産分割協議書で、相続財産の分割方法を正式に決定する
2. 登記に必要な種書類を収集する
3. 登記申請書を作成する
4. 法務局に申請する

※間違いなく不動産登記を進めるために、不動産登記については専門家である司法書士にご依頼することをお勧めいたします。

手続きのすすめ方

手続の進め方について、詳しくご説明いたします。登記に必要な書類は、どのように遺産分割の協議が行われたかによって必要な書類が異なってきます。具体的には以下の通りです

法定相続人が一人の場合、または法定相続分で相続をする場合

1. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
2. 法定相続人の戸籍謄本
3. 法定相続人の住民票
4. 相続する不動産の固定資産税評価証明書

書類は、市区町村役場で取得することができます。

遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

1. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
2. 法定相続人の戸籍謄本
3. 法定相続人の住民票
4. 相続する不動産の固定資産税評価証明書
5. 法定相続人の印鑑証明書
6. 遺産分割協議書

遺産分割協議書については、遺産分割のページで作成した協議書をそのまま使用することができます。

申請書の作成

登記の申請書の作成については状況によって複雑に変化するものなので、詳細の解説は控えさせていただきます。わからないことは何でも当事務所までお気軽にご質問ください。登記の申請は、登記の申請書に集めた書類をクリップで止めて、相続する不動を管轄とする法務局（登記所）に登記の申請をいたします。提出した書類に不備がなければ１週間くらいで登記が完了し、不動産の名義変更が完了します。登記を申請する際には税金（登録免許税）の納付が必要になります。なお、そのときに必要になる税金（登録免許税）は、固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に１０００分の４を乗じた価格となります。

土地を分けてから登記する場合

相続人で、土地を複数の土地に分ける場合には、相続の登記の申請をする前に、その土地を物理的に分ける手続きをする必要がでてきます。この場合には地積測量を行い、１つの土地を複数の土地に分ける手続き（土地分筆登記）の申請が必要になります。その手続きのあとに各相続人名義に相続の登記を申請することになります。不動産登記に関する手続きは、すべて当事務所が対応可能です。

預貯金の名義変更について

ここでは、預貯金の名義変更についてご説明いたします。被相続人の名義である預貯金は、遺産分割協議がまとまっていない時点で、一部の相続人が預金を勝手に引き出す事は禁止されています。このため、被相続人の死亡を銀行などの金融機関が確認すると預金の払い出しが凍結をされます。凍結された預貯金の払い戻しを受けるための手続きは、遺産分割が行われる前か、行われた後かによって手続きが異なります。具体的な手続きは以下のとおりです。

遺産分割の前の場合

遺産分割の前の場合、以下の書類を金融機関に提出することになります。

1. 金融機関所定の払い戻し請求書
2. 相続人全員の印鑑証明書
3. 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までのものすべて）
4. 各相続人の現在の戸籍謄本
5. 被相続人の預金通帳と届出印

この他、金融機関によっては用意する書類が異なる場合もありますので、直接問い合わせて確認する必要があります。もう一方の遺産分割の後の場合は、「遺産分割協議に基づく場合」「調停·審判に基づく場合」「遺言書に基づく場合」によって必要な書類が異なってきます。それぞれを解説いたします。

遺産分割協議に基づく場合

以下の書類を金融機関に提出することになります。

1. 金融機関所定の払い戻し請求書
2. 相続人全員の印鑑証明書
3. 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までのものすべて）
4. 各相続人の現在の戸籍謄本
5. 被相続人の預金通帳と届出印
6. 遺産分割協議書（相続人全員が実印で押印）

この他、金融機関によっては用意する書類が異なる場合もありますので、直接問い合わせて確認する必要があります。

調停·審判に基づく場合

以下の書類を金融機関に提出することになります。

1. 家庭裁判所の調停調書謄本または審判書謄本（いずれも家庭裁判所で発行を受けることができます）
2. 預金を相続した人の戸籍謄本と印鑑証明書
3. 被相続人の預金通帳と届出印

この他、金融機関によっては用意する書類が異なる場合もありますので、直接問い合わせて確認する必要があります。

遺言書に基づく場合

以下の書類を金融機関に提出することになります。

1. 遺言書（コピーでも可）
2. 被相続人の除籍謄本（最後の本籍の市区町村役場で取得できます。）
3. 遺言によって財産をもらう人の印鑑証明書
4. 被相続人の預金通帳と届出印

この他、金融機関によっては用意する書類が異なる場合もありますので、接問い合わせて確認する必要があります。こうした名義変更手続きも当センターで代行サポートが可能です。手続きの代行依頼の場合は、お気軽にご相談ください。